Niestety, w prawie każdym budynku należącym do Wspólnoty Mieszkaniowej, współwłaścicieli nieruchomości czy prywatnych właścicieli kamienic, mieszka lokator, który skutecznie utrudnia lub wręcz uniemożliwia pozostałym mieszkańcom korzystanie nie tylko z części nieruchomości wspólnej, ale też z ich własnych lokali. Zgodnie z przepisami każdy lokal powinien być użytkowany adekwatnie do rodzaju swojego przeznaczenia, jednak często zgłaszane są przypadki nieprawidłowego zachowania niektórych osób w budynku. Co w takim wypadku należy do obowiązków zarządcy nieruchomości, a co we własnym zakresie mogą uczynić sami właściciele?

Najczęściej zgłaszane nieprawidłowości w zachowaniu lokatorów to: akty wandalizmu na częściach wspólnych, zbyt głośne słuchanie muzyki czy hałaśliwe rozmowy większej grupy osób w godzinach tzw. ciszy nocnej, szczekanie psów pozostawianych bez opieki na cały dzień, a także wykonywanie prac remontowo-budowlanych w godzinach późnowieczornych lub w niedziele i święta.

Mieszkańcy nieruchomości, w których przebywają takie lokatorskie „czarne owce” powinni pamiętać, że zarządca części wspólnej ma tylko i wyłącznie możliwość upomnienia danej osoby zakłócającej porządek domowy, poprzez wskazanie mu konkretnego przepisu z Regulaminu Porządku Domowego (Wspólnota Mieszkaniowa powinna podjąć najpierw uchwałę o jego przyjęciu). W większości przypadków takie upomnienie przynosi oczekiwany skutek i niechciane zachowania są skutecznie wyeliminowane. Co jeśli sytuacja nie ulegnie jednak poprawie?

Wówczas do działania należy przekonać poszczególnych użytkowników  nieruchomości, którym nieprawidłowe zachowania mocno uprzykrzają życie. Powinni oni zgłaszać swoje uwagi bezpośrednio na policję lub do straży miejskiej. Służby te mają zdecydowanie większe możliwości działania na tym obszarze. Co ważne, to odpowiednie służby porządkowe muszą przybyć na miejsce zdarzenia w momencie występowania danej nieprawidłowości.

W ostatecznym przypadku, jeśli wszystkie dotychczas podjęte działania upominawcze nie przyniosły oczekiwanego rezultatu, właściciele pozostałych lokali mogą podjąć uchwałę w sprawie licytacji lokalu z tytułu notorycznych uciążliwości, jakie mają miejsce w przedmiotowym mieszkaniu. Po zatwierdzeniu uchwały większością głosów, Zarząd Wspólnoty składa do sądu wniosek o możliwość jej zrealizowania. Jeśli sędzia przychyli się do decyzji większości właścicieli, wniosek o przeprowadzenie licytacji lokalu trafia do komornika. (przygotowano na podstawie czasopisma „Zarządca Nieruchomości”)