ABSOLUTORIUM DLA ADMINISTARTORA CZY DLA ZARZĄDU

               Zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali można wyróżnić trzy sposoby władania nieruchomością wspólną:

- Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – jedno lub kilku osobowy organ, składający się wyłącznie z osób fizycznych, wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona; przy czym w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej (powyżej 7 lokali) ustawa narzuca obowiązek wyłonienia Zarządu

- Zarządca – osoba fizyczna lub prawna, której zarząd nad nieruchomością wspólną powierzono w trybie uchwały spisanej w formie aktu notarialnego w obecności rejenta

- Administrator (zarządca) – osoba fizyczna lub prawna, której powierzono administrowanie częścią wspólną nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej na podstawie zwykłej umowy cywilno-prawnej

               Z całą stanowczością należy stwierdzić, że zarządca-administrator nie otrzymuje absolutorium. Skwitowanie w formie absolutorium udzielane jest (albo nie) corocznie rzeczywistemu zarządcy, tzn. albo Zarządowi wspólnoty mieszkaniowej albo zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w formie aktu notarialnego.

               Mimo, że Ustawa o własności lokali wyraźnie nakazuje, aby właściciele lokali podczas zebrania dokonali oceny pracy zarządu i podjęli uchwałę w przedmiocie udzielenia mu absolutorium, to jednak z brakiem udzielenia takiego skwitowania nie wiąże już żadnych skutków prawnych. W związku z tym brak absolutorium może być jedynie podstawą i argumentem uzasadniającym ewentualne odwołanie Zarządu lub zarządcy. Zawsze pozostaje jednak możliwość, że pomimo braku udzielenia absolutorium dany organ nadal będzie pełnił swoje dotychczasowe funkcje we wspólnocie mieszkaniowej. I tak właśnie dzieje się w praktyce w wielu przypadkach. Zebranie ogółu właścicieli uchwałą nie udziela absolutorium zarządowi, jednak jednocześnie nie odwołują oni zarządu i w dalszym ciągu powierzają mu kierowanie sprawami wspólnoty.

               Jeśli chodzi o odwołanie Zarządu wspólnoty mieszkaniowej, to zgodnie z treścią Ustawy o własności lokali może on  być w każdej chwili na mocy uchwały zawieszony w czynnościach lub odwołany. Oczywiście przepis ten dotyczy zarówno całego Zarządu jak i poszczególnych jego członków. Należy tu jednak zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej nie może zaistnieć sytuacja, w której wspólnota taka nie posiada zarządu. W związku z tym trzeba pamiętać, że jednocześnie z odwołaniem dotychczasowego zarządu właściciele lokali powinni dokonać wyboru nowego. Taka procedura może przyjąć jedną z dwóch form: 1) odwołanie dotychczasowego zarządu i powołanie nowego w jednej uchwale lub 2) odwołanie dotychczasowego zarządu stanowić będzie jedną uchwałę, natomiast powołanie nowego – kolejną, niezależną.  Jeśli zdecydujemy się wybrać drugi wariant wówczas uchwała odwołująca stary zarząd powinna być zaopatrzona w klauzulę o następującej treści: „uchwała wchodzi w życie z chwilą powołania nowego zarządu”.